Полезно

За Купувача

Нужен ви е брокер, юрист или друг експерт.

Помощникът е задължително условие при сделка с недвижим имот. Когато купувате или продавате, може да възникнат казуси по редица закони и наредби, за които най-вероятно само сте чували, но никога не сте ги прелиствали. Посредниците на имоти са един вариант. Най-добре е, ако близък ви е препоръчал професионалист. Уверете се в надеждността на брокера, проверете стабилността и доброто име на агенцията, за която работи. Може да се обърнете и към юрист, лицензиран оценител на имот или експерт по вещно право Уважаващите себе си агенции работят с юридически съветник. Но дори и в този случай може да наемете адвокат, за да се подсигурите. Ако купувате без посредник, е задължително документите по сделката да бъдат прегледани от юрист. Лицензираните оценители също са компетентни лица. Те минават сериозно обучение и вземат сертификат от камарата на независимите оценители.Всяка услуга се заплаща и при имотите няма изключение. Комисионите на посредниците варират между 2 и 3% от стойността на сделката. Някои агенции правят отстъпка, ако продавате имота си ексклузивно чрез тях и не ползвате други агенции (за това се прави отделен договор).

Проверките за тежести - най-важни

В страна, където ударите на имотната мафия често влизат в новините, най-важни преди всяка сделка са проверките за чиста собственост. За целта се прави справка в службата по вписванията - по ЕГН на собственика или по номер на партидата (уникалният код на всеки имот). Нещата не са елементарни - трябва да се проучи цялото досие на имота. Колкото повече препродажби на имота е имало, толкова повече работа се отваря. Най-лошият сценарий е да се натъкнете на запор, ипотека или друг факт, който продавачът се е опитал да скрие. Ненадейно може да изникнат наследници или други притежатели, особено ако имотът е бил съпружеска собственост в миналото. При предходните сделки може да са били представяни удостоверения за наследници или документи за семейно положение. Важно е да се знае какво пише в тях, но може да срещнете трудности с изваждането на копия. Най-добре е, ако настоящият собственик пази такива. Ако не го е сторил, може да ви съдейства само човек, който е бил страна по сделката преди време.

Удостоверенията за наследници и за семейно положение се вадят от общинската служба ГРАО. Липсата на тежести се удостоверява от службата по вписвания. При покупка с кредит банките изискват удостоверението да е до 10 години назад. Удостоверението в София струва между 10 лв. и 65 лв. в зависимост от срока, който се проверява (до или над 10 години) и от бързината на издаване (между 1 и 10 дни).

Две такси и един налог са задължителни

Задължителните разходи при сделка с имот са: нотариална такса, местен данък за прехвърлянето и такса вписване. Първата такса е съгласно тарифата към Закона за нотариусите. Определя се в зависимост от стойността на покупко-продажбата. Таксата за вписване е 0,1% и се събира от Агенцията по вписвания.

Местният данък се определя от общинските съвети и e различен за всеки град. Определя се в коридора между 0,1% и 3% от обема на продажбата. В повечето градове налогът е между 1,5 и 2,5%. В София е 2,5%.

Вадят се оценка и скица

Когато стигнете до сделка, задължително се представя данъчна оценка за жилищния имот. Издава се от общинския отдел “Местни данъци и такси” по местонахождение на имота. Вади се от собственика или от друго лице със заверено пълномощно. Таксите са различни за всяка община. За прилежащия терен или двор е нужна скица. Ако няма влязъл в сила нов кадастрален план на района, се вади от общината по местонахождение на имота. При одобрен нов план се ходи в поделенията на Агенцията по кадастър.

Плаща се по банка над 10 000 лв.

От 1 юли 2011 г. всички плащания за имоти на стойност над 10 000 лв. се извършват по сметка в избрана от страните банка или по специална сметка на нотариуса. В това число се включват и възмездни сделки, с които се учредяват, изменят или прекратяват вещни права върху имоти - право на собственост, замени, при които се налага доплащане и др.Също от 1 юли 2011 г. се въведе друго важно условие. Участниците декларират, че сумата, посочена в нотариалния акт, е действително уговореното плащане по сделката. Това става чрез включване на изричен текст в нотариалния акт и подписи на страните. Целта е да се преустанови практиката да се вписва сума, близка до данъчната оценка на имота и така да се пести от данъци и такси. Отговорността за неверни данни в случая е по Наказателния кодекс - лишаване от свобода от 1 до 6 години или глоба от 100 до 250 лв.


За Продавача

При продажба на имот продавачът трябва да притежава следните документи:

- Документ за собственост (нотариален акт или друг документ за собственост);

Документ за самоличност (лична карта, паспорт);

Данъчна оценка на имота (извършва се от данъчната служба);

Скица на имота от Кадастъра;

Протокол за делба (ако е имало делба на имота);

Удостоверение, че сградата е изградена по одобрен архитектурен план (необходимо е само при положение, че в имота е извършено строителство, което не е отразено в нотариалния акт);

Удостоверение за наследници (изисква се ако лицето, посочено в документа за собственост е починало);

Пълномощно (изисква се ако продавачът не може да присъства при организацията и изповядването на сделката и е упълномощило друго лице);

Други документи според особеностите на имота, напр. смъртен акт, акт за раждане, документ за развод, удостоверение за брак и т.н.

За какво е необходим предварителен договор?

Предварителният договор непременно трябва да е в писмена форма. При подписването му Купувачът плаща на Продавача капаро, обикновено 10% от стойността на имота.

Проверка за тежести на имота

Преди изповядване на сделката пред нотариус е необходимо в службата по вписванията да се извърши проверка за тежести на имота. Ако имота има тежести, при продажба те се прехвърлят на новия собственик и той става отговорен за тях.

Може ли да се продаде ипотекиран имот? Какви са правата на продавача на недвижим имот, когато купувача не е заплатил цената?

При голяма част от продажбите заплащането става непосредствено преди изповядването на сделката пред Нотариуса. Възможно е при взаимно споразумение между двете страни, плащането на цената (или на част от нея) да се извърши разсрочено или в по-късен момент. Това задължение се отразява в нотариалния акт.

В практиката има и случаи, когато Купувачът, поради различни причини, не заплаща цената на купения имот. Тогава Продавачът има следните възможности:

Да заведе дело и да поиска Купувачът да бъде осъден да заплати цената на имота заедно с лихвите, както и обезщетение за пропуснати ползи или за вреди, които са настъпили за Продавача (напр. доходи от наем, разноски за продажбата, и др.).

Да поиска от съда да му издаде изпълнителен лист за плащане на цената от Купувача. С изпълнителния лист Продавачът завежда дело срещу Купувача при съдия-изпълнител. В седемдневен срок от връчването на призовката, Купувачът може да предяви възражение с писмени доказателства, че не дължи сумата, т.е. че вече е платил.

Да предяви пред съда иск за разваляне на договора за продажба на имота. Това не може да стане, ако Купувача дължи незначителна сума.

Да поиска на базата на взаимно разбирателство Купувачът да заплати цената на имота, макар и със забава, но с лихвата и обезщетението за вредите.

Бисквитки

Ако продължите да ползвате сайта, вие се съгласявате с използването на "бисквитки".

Разбрах